A maioria dos estados americanos tem leis que garantem uma
tranquilidade razoável a compradores de casas: o vendedor — ou o agente
imobiliário — deve informar ao comprador sobre “defeitos materiais” dos
imóveis. Uma propriedade à venda pode ter, por exemplo, uma infestação
de cupins (as casas americanas são quase sempre de madeira), uma
rachadura na parede do porão, fiação defectível, fundações afundadas ou
qualquer problema que desvalorize o imóvel.
Uma casa assombrada
desvaloriza o imóvel? Alguns juízes, em alguns estados, dizem que sim.
Qualquer “defeito emocional” pode estigmatizar a propriedade e,
portanto, desvalorizá-lo. E não são apenas fantasmas vivendo no sótão,
fazendo incursões noturnas pela casa, que causam um impacto emocional.
Casas onde ocorreram suicídios ou assassinatos violentos podem sofrer o
mesmo efeito.
Mas essas teorias jurídicas estão longe de ser um
consenso entre os juízes. E decisões opostas podem ir de um tribunal
para outro, ou de uma instância para outra. Tudo porque as leis são
imprecisas. Seus textos nunca definem com clareza o que é “defeito
emocional” ou “uma propriedade impactada psicologicamente”.
Sequer diferenciam uma situação de outra.
Elas às vezes tentam,
mesmo que de forma arbitrária. A lei da Califórnia, por exemplo, diz que
suicídios ou assassinatos violentos estigmatizam a propriedade, se
aconteceram em um período de três anos antes da data da venda do imóvel.
Por que não três anos e meio? Não pode. Se o caso ocorreu há três anos e
um dia, ou se há assombrações, o vendedor ou corretor só é obrigado a
confirmar os fatos se for explicitamente perguntado, de acordo com o
site Mental Floss.
Isso
leva à questão subsequente: o que, exatamente, os vendedores de casas,
incluindo os agentes imobiliários, devem informar — ou não precisam
informar — a compradores interessados? Sangue escorrendo pela parede em
determinadas noites? Barulhos de correntes se arrastando... Paredes que
vibram... Ruídos fantasmagóricos inexplicáveis... Vultos que se movem,
imperceptíveis à visão clara... “Poltergeist”?
No caso de fantasmas, sim, decidiu um tribunal de recursos do estado de Nova York, que decidiu o caso (Stambovsky v. Ackley)
de uma mansão assombrada. Em primeiro grau, o juiz havia decidido que
não. Porém, por 3 a 2 votos, o painel de juízes do tribunal de recursos
concluiu que o juiz de primeiro grau não percebeu bem o problema de
fantasmas rondando uma casa.
O fato é que a proprietária da
mansão, Helen Ackley, propagava há anos que a mansão era assombrada.
Para começar, ela comprou sua casa vitoriana, grande e antiga, em uma
área do estado famosa por seus lugares assombrados. Era uma paragem do
legendário “Cavaleiro sem Cabeça” (“Sleepy Hollow”). Na verdade, ela se
gabava de haver visto vários fantasmas — incluindo um que lhe deu
permissão para pintar a sala principal da mansão com uma cor diferente
da original. Ela foi entrevistada por jornais e teve sua história
publicada na Rider’s Digest.
No entanto, quando decidiu
vender a mansão, ela se calou sobre as companhias fantasmagóricas de que
desfrutou na casa. Vendeu para Jeffrey e Patrice Stambovsky por US$ 650
mil e recebeu, imediatamente, uma entrada de US$ 32,5 mil. Quando o
casal contou ao dono de um armazém que compraram a propriedade, ele
retrucou: “Ah, vocês compraram a mansão assombrada?”
O casal não tinha qualquer vontade de reviver “Poltergeist”.
Quis desfazer o negócio, pegar a entrada de volta, mas Helen Ackley foi
inflexível: “Vocês já são os donos da mansão, com tudo o que ela tem
dentro”. Apesar de ela insistir que não fez nada de errado, os
Stambovskys a levaram à Justiça.
O tribunal de recursos mandou
desfazer o negócio e devolver o dinheiro. Decidiu que, apesar de não se
saber se fantasmas existem ou não ou se a mansão era realmente
assombrada, o fato é que a casa foi abertamente apregoada, durante anos,
como uma casa que abrigava fantasmas, camaradas ou não.
“No
passado, a senhora Ackley alimentou, deliberadamente, a crença de que
sua casa fora ocupada por fantasmas. E, portanto, ela falhou em informar
sobre esse atributo da casa ao casal comprador, que não vivia na cidade
e que, por isso, não poderia saber que a propriedade tinha esse defeito
emocional, que a desvaloriza”.
É verdade que, na maioria dos
estados, os compradores têm a obrigação legal de contratar inspetores
para procurar por “defeitos materiais” ou qualquer tipo de defeito. E,
em muitos casos, estabeleceram que os compradores devem perguntar aos
compradores, defeito por defeito, se a casa tem algum problema — uma
espécie de interrogatório completo.
Porém, escreveram os juízes na
decisão, no caso de uma casa assombrada, quem o comprador vai chamar?
Um paranormal, um vidente, um médium, uma equipe de caça-fantasmas?
Assim, os Stambovskys conseguiram cancelar o negócio e receber o
dinheiro de volta. Mas não demorou muito e a senhora Ackley vendeu a
casa, provavelmente por alguém interessado exatamente em uma mansão
assombrada.
Palco de tragédia
Em Massachusetts, a Justiça tem outro parecer sobre a venda de casas assombradas. A possibilidade de uma casa ser “psicologicamente afetada” — como por qualquer força sobrenatural — não é considerada um “fato material com exigência de ser informado ao comprador”. Na Virgínia, atividades fantasmagóricas só devem ser informadas ao comprador se, de alguma forma, afetarem fisicamente a propriedade. Ou se houver alguma “manifestação física”.
Na Pensilvânia, um caso (Milliken v. Jacono)
chegou ao tribunal superior do estado, em julho. Em 2006, Kathleen e
Joseph Jacono compraram uma casa em que um homem matou a mulher e
suicidou. Em 2007, o casal vendeu a casa a Janet Milliken, sem falar
nada sobre o assassinato seguido de suicídio. Mais tarde, a compradora
processou os vendedores, mas perdeu. Já em primeiro grau, o juiz decidiu
que os vendedores não tinham obrigação de informar a compradora “sobre o
estigma psicológico que afetava a propriedade”. Para o juiz, “ainda não
estamos preparados para aceitar que tais fatos constituem um defeito
material”, de acordo com o Jornal da ABA (American Bar Association).
Falha em informar
O site Legal Match dá uma ideia geral, a mais prevalecente nos Estados Unidos, sobre essa discussão jurídica no país:
"O que é uma falha em informar?"
Uma
grande fonte de litígio no país, recentemente, tem sido a falha em
informar defeitos materiais de uma propriedade. Exemplos de defeitos
podem ser rachaduras na parede ou na fundação, vazamentos no telhado,
infestação de cupins, entre outros. Além disso, a existência de ameaças
ambientais, violações à servidão ou ao zoneamento devem ser informadas.
"O que é defeito material?"
Qualquer fato que pode ter um impacto significativo e razoável no valor de mercado da propriedade é material.
"O que é o dever de um vendedor?"
Um
vendedor pode ser responsabilizado por danos se ele não dá as
informações apropriadas. O vendedor: 1) tem o dever de informar ao
comprador sobre quaisquer defeitos materiais na propriedade; 2) não pode
esconder quaisquer defeitos materiais do comprador.
"O que é dever do comprador?"
O
vendedor só pode ser responsabilizado por falhar em informar se o
comprador exerceu uma diligência razoável ao inspecionar as condições da
residência. Isso pode incluir contratar um especialista para
inspecionar a casa. O comprador não pode processar o vendedor mais
tarde por defeitos materiais que ele deveria ter identificado na
inspeção preliminar ou que ele sabia antes de fechar a transação.
"O que é o dever de um corretor?"
Como
o vendedor, o corretor de imóveis também tem obrigações: 1) deve
informar ao comprador sobre todos os defeitos materiais conhecidos; 2)
deve informar sobre qualquer limitação na capacidade do vendedor de
concluir a transação; 3) não tem o dever de conduzir uma investigação
independente da propriedade ou da capacidade financeira do vendedor para
verificar a precisão das declarações do vendedor.
"O que o comprador deve fazer se descobrir algum defeito material após a compra?"
Procurar
um advogado. Um profissional experiente, especializado em legislação
imobiliária, pode esclarecer os tipos de defeitos materiais que deveriam
ser informados e representar o comprador em corte.
Fonte: Conjur
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